Ипотечна алтернатива за жилища с по-ниски цени идва с рискове

Тъй като обичайните ипотеки за жилища с по-ниски цени са сложни за приемане, някои купувачи на жилища се обръщат към по-рискови други възможности, като да вземем за пример финансирани от продавач заеми, известни като „ контракти за земя “, които не включват банка.

Около 1,4 милиона американци имат дейни контракти за земя, тип финансиране, при което купувачите не получават цялостна законна благосъстоятелност върху жилище, до момента в който не създадат окончателното си заплащане, съгласно нов отчет на Pew Charitable Trusts. Pew е пресметнал, че 8 милиона души са употребявали договорите, с цел да придобият жилище.

Някои купувачи избират контракти за земя, тъй като те могат да бъдат уредени бързо и постоянно имат по-ниски първични разноски от ипотеките. Те също по този начин оферират опция на купувачи, които не могат да се класират за обичаен жилищен заем заради неприятен заем.

Но споразуменията нямат отбрана на потребителите, налична при обичайните жилищни заеми, и могат оставят купувачите в по-зле финансово състояние, откри Pew. Докладът се основава на изследване на купувачи, както и на изявленията с десетки юристи от публичен интерес в 26 щата, които са представлявали купувачи.

мъчно се получават, значително тъй като дребните жилищни заеми са по-малко печеливши, сподели госпожа Рош. (Изследователите са разкрили, че договореностите са съсредоточени в квартали с по-ниски приходи с нищожни равнища на ипотечно кредитиране.)

При контракт за земя, за разлика от стандартното финансиране, актът за жилището остава на името на продавача, до момента в който купувачът не заплати цялата покупна цена. Ако купувачът закъснее или пропусне заплащане, продавачът може да анулира контракта и да изгони притежателя. (Конвенционалните ипотеки нормално минават през развой на забрана, при който кредитополучателите имат опция да се върнат на верния път и да запазят дома си.) Някои контракти имат огромни балонни заплащания в края, които купувачите мъчно могат да си разрешат.

Договорите за земя са леко контролирани от комбинация от федерални и щатски закони, сподели госпожа Рош. По-малко от половината страни имат закони, уреждащи споразуменията. В множеството щати не е належащо договорите да се записват в обществен указател, както вършат стандартните ипотеки. Дори в страни, които го изискват, сходството може да бъде нестабилно, тъй че документите постоянно липсва.

Споразуменията постоянно са едностранни. Купувачите нормално заплащат имотни налози и застраховки и се занимават с поправки, макар че нямат цялостно право на благосъстоятелност върху парцела.

съглашение за споразумяване на колективен иск, заведен против притежателя на нейния мобилен парк, Riverstone Communities, от Центърът за правораздаване на Северна Каролина и Националният център за потребителско право. В желае се твърди, че договорите за покупка на погашение, дадени на жителите на парка, са били структурирани по този начин, че да заобикалят отбраната на потребителите и наемателите. Споразумението включва заплащане на повече от 1 милион $ за компенсиране на към 200 поданици на парка, в това число госпожа Лоусън, която беше един от водещите ищци. Riverstone не отговори на претенции за коментар.

Ето някои въпроси и отговори по отношение на договорите за земя:

Как мога да се защитя, когато употребявам контракт за земя?

„ Изобщо не влизайте в такива “, госпожа Woomer-Deters предлагаме, тъй като нормално има малко отбрани, в случай че нещо се обърка. Тя сподели, че в този момент е в правосъдно дело, представлявайки клиенти, които са подписали контракт за земя - единствено с цел да накарат притежателя да продаде парцела на някой различен. Най-малкото, сподели тя, юрист би трябвало да прегледа документа, преди да подпишете и да го запишете обществено. Струва си да платите авансово, с цел да избегнете скъпоструващи проблеми надолу по пътя, сподели тя.

Понякога договорите за земя носят ли разнообразни имена?

Договорите за земя постоянно се загатват с разнообразни термини, което способства за объркването. Например, те от време на време се назовават ​​споразумения „ контракт против акт “ или „ контракти за погашение на земя “.

Има ли старания да се създадат договорите за земя по-безопасни за купувачи?

Предложеното федерално законодателство ще разшири отбраните за хората, които употребяват контракти за земя, с цел да финансират покупката на дом. Законът за опазване на пътеките към жилищната благосъстоятелност от 2024 година, спонсориран от сенаторите Тина Смит, демократ от Минесота, и Синтия Лумис, републиканец от Уайоминг, ще изисква договорите да бъдат обществено регистрирани в границите на пет дни след подписването. Освен това ще даде отбрана против забрана на купувачи по контракт, които не могат да създадат нужните заплащания, като им даде опция да наваксат.